特色小鎮?田園綜合體?得先搞清用地問題!

發布日期:2018-04-11 點擊數:224
        鄉愁是情懷的,鄉間是夢想的,鄉建是詩意的,參與鄉村振興是大有前景的。
        但不論企業還是個人,投入農業農村發展,從民宿小院到農旅項目,你的項目需要的用地問題,可不是簡單想像租租地就能搞定的!
        從2017年中央"一號文件"到今年兩會對農業農村發展的大力支持,參與鄉村振興成為未來新產業風口。充滿情懷的網紅民宿、詩情畫意的特色小鎮、產業匯聚的田園綜合體,這些項目的打造與建設用地密不可分,也是項目的立足點,可以說,解決土地問題是項目成功營建的核心關鍵。
項目獲取土地需摸清:
土地流轉
土地流轉是指土地使用權流轉,土地使用權流轉的含義,是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。
可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。
要點:項目在獲取營建土地時,需注意的是--
1、與農戶簽訂的流轉協議期限要與其土地承包期相符;
2、如果土地性質是基本農田,則只能用于農作物種植;
3、農戶宅基地,出讓的只是一定期限的經營權,因國家、集體征用、遷建等相關補償,收益人首先還是農戶,租用人對原宅基地上進行的建設、裝修等產生的投入還是需要和農戶協商解決;
4、采用聯營、入股合作等方式與農戶創辦農家樂等項目,需要經過當地集體組織、規劃單位對經營范圍、建筑規劃、建設風貌等進行審核批準。
5、現在土地流轉價格基本都是農民要價,主要依據也是地塊本身的條件和當地的土地流轉價格來定價,價格沒有統一的標準,協議期內價格如何調整也不好進行確定。
6、流轉協議最好到當地農村產權交易所進行相關鑒證,以備未來糾紛時作為證據憑證。
集體建設用地
集體建設用地,又叫鄉(鎮)村建設用地或農村集體土地建設用地,是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資,進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地分為三大類:宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。
在國有建設用地一級市場中,政府既是管理者,又是組織實施者,并代表全民享有土地收益權。而在集體建設用地一級市場中,政府僅僅是管理服務機構,享有土地所有權的農民集體才是組織實施者并享有土地收益。
要點:項目在獲取營建土地時,需注意的是--
1、六種可直接使用集體建設用地情形:
A.鄉鎮村公益事業、公共設施用地。
B.村民住宅。
C.集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的。
D.以集體經濟組織為主體開發建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產業,或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業合作開發此類產業的。
E.在33個農村"三塊地"改革試點,集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股,用于商品住宅以外的經營性項目。
F.返鄉下鄉創業人員,可依托自有和閑置農房院落發展農家樂;也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。
2、集體經營性建設用地轉讓或以入股、聯營等方式與其他經濟組織合作,長期實行的是由當地集體經濟組織批準進行,但新政策環境下將由集體組織及集體組織成員來共同討論決定;
3、由于農村集體經營性建設用地與國有建設用地的土地性質不同,有一些地方沒有相關的法律條文規定,所以在稅費方面,暫不能完全按照國有建設用地對待。所謂稅費分為兩方面,一方面是稅,一方面是費。在稅方面,農村集體經營性建設用地入市主要涉及增值稅及附加稅費、土地增值稅、企業所得稅、契稅以及印花稅等。在費方面主要是指土地增值收益調節金。做為農村土地試點的成都郫都區,截至2016年年底,已經入市的25宗地增值收益調節金的收取比例為13%~30%,平均收取比例19.39%;
4、根據國土部門最新表態,鄉村旅游、農村電子商務、特色小鎮、設施農業等農村新產業新業態用地將獲政策支持。國土資源部、國家發展改革委日前表示,各地可以安排一定比例年度土地利用計劃,專項支持農村新產業新業態和產業融合發展。
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