誤把規劃當策劃,田園綜合體、特色小鎮必死無疑!

發布日期:2018-06-27 點擊數:176

失敗一:沒有策劃

 

 
 

有些人誤把規劃當策劃。于是找來幾家規劃公司PK方案,折騰到最后結果如何呢?以失敗告終!我們一起來談談規劃與策劃的看法:

 

做田園綜合體也好,美麗鄉村也罷,在策劃與規劃誰先進行,誰重要這個問題上,還有很多地方政府或公司根本不懂得策劃與規劃誰輕誰重!

 

很多地方政府或公司特別喜歡找一些學院派先做個概念規劃,把圖做漂亮些,主要應付政府,領導喜歡就好。這些概念規劃其中根本沒有市場分析、總體定位、產業選擇、業態組合、開發策略、創新營銷、運營模式、創收回報等這個項目的策劃靈魂。

 
 

 
 

 

學院派概念規劃主要是按傳統套路進行,把別的公司的規劃文本中的文字與圖片改一下,甚至連圖片也不改,幾天時間就可以做好了,但為了糊弄外行,有些幾天時間就可以改好的規劃,他得說成幾十天才能做好,這樣才好要個好價錢。

 

其實,一個有頂層設計的策劃是非常難做的,策劃五大產業,千個子產業植入,設計產業現金流,設計農旅項目的交易結構,各種ppp項目包裝進入,做資金結構化安排,設計股權架構。 

 

而且收費還不及規劃費的30%,就這樣,一些公司還是不愿多出策劃費而得一個頂層設計的策劃,以為規劃可以一步到位,可以省去策劃費。

 

一個項目要想完美與成功地落地,后面項目開業后會帶來巨大的收益與回報,如沒有專人策劃師深入項目當地進行市場調研,收集地方人文歷史,分析周邊市場需求及消費力數據,了解同業競爭對手經營狀況等等,不做足這個前期工作,加之策劃團隊在這個行業沒有非常實操能力與成功案例,而把一個項目隨便地交付出來先規劃,這是不可能有滿意的好結果的!

 

 
 

 
 

在國內多如牛毛的農林田特文旅項目中,多少人用淚與錢付出多大的慘痛代價?值得引以為戒!

 

很多選學院派規劃,主要是看上國企背景,有實力有資質,實力當然不假,但,有一點是大多人忽略的,這種國企的規劃師在背景優越環境下,求安定,公務制準時上下班,及少深入民間與山山水水之中生活體驗。

 

當往往草根派階段的策劃人就不同了,一他們全出身于文旅行業,深入了解山山水水;二他們對行業特點、市場、未來需求了如指掌;三在創意上是天馬行空,老板獎勵創意;四是他們為了一個創意沒日沒夜苦思冥想,翻遍各種典籍,幾天幾夜可以不回家。有幾個學院派的人能做到?持別是大城市學院派的人能做到嗎?

 

學院派只是研究理論超前,但要付諸實踐就不是這回事了,這些規劃師幾乎沒一人有涉農林田園文旅行業做過,缺少這方面的實操經驗,怎么會出好成果呢?

 

所以,他們的規劃之中幾乎99%閉門造車,紙上談兵,不切實際及符合市場需求。當項目方最后才發現這規劃方案不能落地時,這才知道未先策劃吃大虧了,但又不想再花價錢做策劃了,為了省錢,只能找些小公司在原來規劃上修修補補,這種修修補補是越弄越糟糕,越弄越四不象,這種明知錯,還是硬著頭皮上的做法,吃大虧是必然,在全國都是通??!四處皆有之!

 
 
 
 

策劃是項目的靈魂,大凡一個成功的項目,必須是先由專家對該項目市場分析、精準定位、產業選擇、業態組合、開發策略、創新營銷、運營模式、創收回報等策劃之后,依據這個靈魂及總體思路,再來指導下一步規劃。

 

項目直接進入規劃,必然會導致洗煤球式改來改去,無論怎么改,項目缺少靈魂,最后也是無法落地的。大多政府或公司總是誤把規劃當策劃,于是找幾家規劃公司PK方案,折騰到最后結果可想而知?

 

 
 

所有規劃出來的項目必敗無疑

 
 

袁家村在西北是成功的,如把袁家村的案例復制到長江以南,水土能服嗎?文化可以復制,但根難移地,成功的農旅項目,需區位優勢、文化、天時、地理、人和、政策、智慧、專業、模式等缺一不可之諸多因素。 

 

所以,我們不能看到別人成功,就去跟風,去硬套生搬地學,一定要結合當地文化、特色、民俗,以頂層策劃,業態落地,一定是我做我的,讓別人永遠來跟我之風,才能獲得事半功倍的大收獲!

 

還有一種老板,自身對農林文旅行業一竅不通,也參與到農業文旅項目上,耳根還特軟,找一家公司做出規劃,然后又找一家規劃公司來評價,這家公司指指點點后,他又覺得有道理,這家公司說董事長你出的價錢太高了,我們打五折做的比他還要好,于是這個老板心又動了,把上一家規劃費用扣一半,又答應這家來做規劃。

 

這樣,他的辦公桌上就有不同的版本,版本多了,他更拿不定主意了,然后又找一些老友,當地規劃設計院的,旅游局的,報社記者等等五花八門行業的人征求意見,這些人都不會說以上這幾個規劃版本好話,因為人都有私心。

 
 

失敗二:生搬硬套

 
 

有些人山寨慣了,懶得獨立思考,克隆成風。聽說某某主題農旅項目很成功,克隆一個;到國外考察發現某個不錯,克隆一個。

 

農旅項目的某些內容是可以復制的,但不能全盤復制。農旅項目的定位,必須因地制宜,結合特定區域的實際情況。一個好的田園綜合體和美麗鄉村是長出來的,而不是生搬硬套上去的。

 
 

失敗三:創新過度

 
 

 

有人為了突出農旅項目的“差異化”,創新過度,過猶不及。 

 

最常見的是片面理解“差異化”,認為差異化就是要做到絕對的唯一性和排他性,這是個可怕的認知誤區。有些事情絕對化到一定程度,其實已經不可行了。

 

還有一種誤區,就是把簡單問題復雜化。比如,有的專家可能是為了顯示學識淵博見多識廣,恨不得總結出108種農旅項目,囊括各種稀奇古怪,亂花漸欲迷人眼,不明覺厲。 

 

其實,不管從什么角度分類,也就十來種。過度追求標新立異,容易搞成非主流的很小眾項目,走進窄胡同,甚至死胡同。 

 

還有一種過度超前的情形是,有些企業做農旅項目時過于理想化,脫離了企業的發展階段與綜合實力。項目要“因時、因地、因人”,人們通常重視“因時”“因地”,忽視了“因人”。

 

 
 

 

失敗四:只玩概念

 
 

農旅項目的核心是產業帶動,不是炒地皮,不能本末倒置。

 

有些開發商為了忽悠政府拿地,炮制了一些貌似田園綜合體的概念,其實只是換了馬甲的房地產。等到“偽田園綜合體”原形畢露,政府生厭,開發商可能也拿不到后續的土地。

 

當然也有另外一種情形,企業被政府的“優待”吸引。比如,政府要打造某名人故里,或者某特產主題,就規劃了相關特色小鎮,并以優惠政策招商引資,這種情形下,企業看中政府的“優待”而忽視了市場的可行性,如果投資者沒有深入分析,一沖動就進去干,很容易被套牢。

 
 

失敗五:盲目選 

 
 

農旅項目投資過熱,會導致一些人喪失正常的理性判斷,在搶地大戰中,盲目拿下一些其實并不合適的用地。 

 

有些地塊生態環境的確不錯,看上去很美,卻是投資陷阱。農旅項目不是傳統的旅游地產,其核心是發展產業,選址不能像旅游地產那么隨意。更何況,上一輪旅游地產熱潮中因選址不當而半死不活的項目還少嗎?

 

農旅項目的選址,有兩種理想的情形:

 

一是位于大都市圈,并有軌道交通或城際快速路與主城連接,這是農旅項目的首選;二是位于大型旅游目的地,有良好的可介入性,并有足夠旅游人次流量支撐(或在開發期內有巨大增長潛力)。 

 
 

 

如何才能活下去?

如何才能做到不死?還真沒有什么神丹妙藥。人間正道是滄桑,最大的捷徑就是不走捷徑。

1、大策略看市場

農旅項目之所以這么熱,是因為有政策因素驅動。企業向來對政策敏感,聞風而動,無可厚非。但過多關注政策,有時也容易迷失,何況政策的連續性并不可靠。政策風口效應一旦消失,風口上的豬就會摔得很慘。

經營企業的根本,還是要回到市場這個基本面上來。

小策略看政策,大策略看市場。

必須抓住真風口、真行情,莫把流星當恒星。

文旅類的田園綜合體的真風口、真行情是什么?當然是市場,是全民旅游時代井噴式的消費升級,是全國各地方興未艾的全域旅游熱潮,田園綜合體是有泡沫的,而全域旅游是沒有泡沫的。 

2、必須先找魂

先有策劃后有規劃。策劃的第一步就是定位,包括戰略定位、市場定位、功能定位、產業定位、形象定位等。定位是一個系統工程,不是一拍腦門想出個漂亮口號那么簡單。

定位之后,就是大創意。所謂大創意,就是結合區域文化與特色資源,創造性地提出支撐定位的最核心的超級亮點與引爆點。沒有大創意,項目策劃就會流于平庸,往往大而全,滿天星斗沒有明月。

有了定位和大創意,之后才是體系化的專業工作,如產品體系、業態組合、開發策略、運營模式、經濟分析等,這些工作倒相對容易,當然要結合豐富的經驗。

總之,策劃必須以定位和大創意為統領,而不是直接去做那些體系化的專業工作。這就是“找魂”的奧妙。 

3、資源整合是關鍵

農旅項目的核心是產業,是內容為王,而不是平臺為王。策劃好一個田園綜合體文旅項目,只是萬里長征第一步,后面的資源整合工作更為重要。

農旅項目的投資主體本質上是運營商,而不是開發商。運營商的主要工作就是搭建平臺、整合資源。資源包括產業資源、IP資源、運營資源、渠道資源、人才資源等。整合資源的方式有很多,其中,與相關行業協會的合作最為關鍵。 

4、長計劃短安排

田園綜合體倡導的是產業思維,主張去地產思維,但也不能絕對化。產業與地產是主與輔的關系,不是正與邪的關系,不必把地產妖魔化。 

一個成功的田園綜合體和美麗鄉村,應該是啟動之后不久就具備自我造血機能,實現正向的現金流。資源再好,如果資源變現能力太弱,導致過度重資產化,也會拖累企業。 

因而,在策劃之初,就要做好投入產出分析和開發策略設計,做到長計劃、短安排。既要做到長遠的產業與區域價值最大化,同時也要滿足近期的資金回籠。否則,理想很豐滿而現實很骨感,是難以為繼的。 

5、先開模具后找地

最后一點提示,就是先開模具后找地。

之前大家的習慣是先拿地,拿完地再請人策劃規劃,決定項目具體做什么。先“開模具”——也就是先謀劃好將要做什么樣的田園綜合體,之后,再按照這種要求,尋找適合的地塊。

其本質是首先從企業戰略的高度出發,而不是就項目論項目。

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