【案例解析】特色小鎮規劃的失敗與成功

發布日期:2020-01-08 點擊數:345
特色小鎮轉眼就走過了三個年頭,三年前,就是2016年7月,發布的通知,是要在國內全面開展特色小鎮培育工作,而且是定了目標,說要在2020年培育出1000個左右的各具特色的小鎮。目前來看,雖說特色小鎮發展速度驚人,但不合格的也是數不勝數,到2018年3月,對于已經公布的兩批403個全國特色小城鎮、96個全國運動休閑特色小鎮,開展嚴格測評及優勝劣汰,499家特色小鎮里大部分面臨被淘汰的危機!那么為什么會出現這種情況?今天作為專業旅游規劃公司就用案例來解析特色小鎮規劃的失敗與成功。

第一、所謂鎮,那就是圈地的概念要足,排除了小開發商,土地資源越來越會集中到上市、知名房企。房產向城市經營發展,是比城市綜合體更大的虛。

第二、所謂特色,無非就是情懷,五十歲的開發商回歸從哪里來回哪里去的輪回。不怕開發商有文化,就怕開發商裝有文化,那開發的特色小鎮,可以把鎮改為震!至于特色,那絕對是有的,住進去就知道!

第三、特色小鎮資本運作能力要極強,要有產業、商業、教育、旅游、生活、娛樂、休閑、醫療、物業等等功能,術有轉攻,想象一下,這需要多少行業專家?要多少錢?土地指標如何給?開發周期如何分布?土地年限?這就是一個移民工程,從城市移到城郊,,沒點膽量和魄力,開發商和投資買房人都要準備好一點藥。
特色小鎮模式紅遍全國。成功的小鎮烏鎮,養老地產綠城雅園9月7號均價為每平方米1.65萬元,而安徽亳州9月均價為每平方米4541元,從長期來看,房地產是最無法造假、最反映當地經濟情況的指標。

貧困地區無法建立特色小鎮,這不是歧視,而是經濟規律。特色,就是與眾不同,就是獨特的精神、產業與文化,連飯都吃不飽,或者吃得非常粗糙,絕大多數就業人口在流水線上勉強糊口,怎么可能追求精神文化產業層面的獨特性。處于工業化初級階段的地區,資源被吸納的地區,談特色小鎮是奢侈的,是好高騖遠。

有獨特的產業卻停留在產業鏈低端的城市所包涵含的鎮, 不可能做成特色小鎮。

失敗案例

海寧是中國皮革城。

海寧皮革城作為商業房地產模式之一,被勤奮的浙江商人推向全國各地,但海寧各鎮并未因此成為特色小鎮,既沒有成為皮草時尚中心,也沒有皮草定價權,不過是北京動批中心與房地產的外部延伸。流水線工業,最大的成功就是通過千篇一律的流水線,最大限度地整齊劃一的辦法降低成本,天性缺乏特色基因,不可能做成特色小鎮。

亳州,是中國最大的中藥材批發市場。

與經濟發達地區南北不靠。北鄰河南商丘市,南鄰安徽人口大市阜陽市,東臨淮北和宿州、西接河南周口,是河南、安徽兩省交接地,商業文明相當淡薄。屬于市場經濟較不發達、市場意識較為落后的中原腹地。

從歷史上看,此地農業文明鼎盛,明清就是中國四大藥都之一,為華佗的故鄉,亳州有個鎮就叫華佗鎮。

然并卵。亳州中藥材交易場所看上去沒有沾上中藥文化的邊,傳統批發市場從室外搬到了室內。

根據2012年年底的數據,亳州建有全國最大的中藥材種植基地,種植面積近100萬畝,中藥材種植專業村800多個,被列為安徽省農產品出口示范基地;建有全國最大的中藥材交易市場,市場內交易攤位5000余個,營銷網絡遍天下,年交易額300億元,規模居全國之首;全市共有中醫藥生產企業284家,產值當年達到120億元。

從數據來看,亳州還是貧困地區。

2015年,亳州GDP942.6億,本外幣存款1260.1億,人均本外幣存款2.4967萬元,是安徽地級市中最低的,消費能力比不上人口與其相近的滁州,與其在中藥材市場中的地位完全不能匹配,與本人在當地了解到的貧困與非工業化的情況相符。

換句話說,亳州是在小農經濟上建立起來的中藥大集鎮,既沒有現代化的中藥研發,也沒有藥材定價與價格風險對沖系統,也沒有形成有信用的中藥品牌。如果其他地區率先建立起標準化的中藥生產、研發基地,亳州經濟堪憂。從當地教育數據看,不可能有大規模的研究人才與金融人才。

因此,即使有華佗鎮,聽起來可以成為中國最具特色的中醫藥小鎮,但不可能成功。
成功案例

古北水鎮是司馬臺長城腳下獨具北方風情的度假式小鎮。由IDG戰略資本、中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅游股份有限公司和北京能源投資(集團)有限公司共同投資建設。

2016年,古水北鎮游客量突破了245萬,旅游收入達到7.35億,同比增長分別為67%和59%。古北水鎮從2014年開業至今才歷經了短短的3年,它是如何從一個無名的小鎮成為當今的“爆款”?又是如何從競爭激烈的旅游行業中脫穎而出成為后起之秀呢?我們一起來看看古水北鎮的成功之路。

一論地理環境,位于北京市密云區古北口鎮,是北京的東北門戶,背靠中國最美、最險的司馬臺長城,有珍貴的軍事歷史遺存和獨特的地方民俗文化資源;且其坐擁鴛鴦湖水庫,原生態的優美自然環境,是京郊罕見的山水城有機結合的自然古村落。

二論區位交通,古北口鎮與河北交界,目前擁有京承高速、京通鐵路、101國道三條主要交通干線,距首都國際機場和北京市均在1個半小時左右車程,距離密云區和承德市約45分鐘車程。交通便捷,車程控制在2.5小時內,是當前消費升級浪潮下城市周邊游相對適宜的標準,古北口鎮逐漸成為周邊城市家庭節假日休閑度假的第一選擇。

三論空間區位,我國優質古鎮集中分布在南方,如周莊、同里、烏鎮、西塘、麗江等,北方的古鎮雖然不少, 但由于北方缺水,很難找到背山靠水、體量相當且綜合美譽度能與江南“六大名鎮”并駕齊驅的古鎮。

烏鎮這個超級IP的操盤手陳向宏,在演講時強調了兩點,一是40%來自于項目選址,緊鄰上海這個超一流城市,位居上海、蘇州、杭州的黃金金三角地帶,離三大城市都不到1小時車程,坐擁5000萬中國最富有消費能力的人群半徑。如果烏鎮在窮鄉僻壤,沒有黃金半徑的消費群體,即使陳向宏有三頭六臂也不可能成功。從這個角度說,陳向宏的北京古北水鎮項目成功概率高,其次是珠三角,而貴州的項目只能是押寶。除非能打造成類似于大理這樣的特色城市。

其次的25%是烏鎮的綜合管理水平。從政府主導修建,到2006年引入上市公司“中青旅”開發古鎮旅游,到此后向全國復制烏鎮模式,烏鎮既是文化運作模式,也是資本運作的成功案例之一。對原住民信用約束,最高層面,則是社區化的自治管理,現在做不到,只是資本管理、信用管理。

最后的25%是對文化的尊重,像陳向宏所說的“對于歷史的誠懇”。

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