你真的了解旅游地產嗎?別跟風瞎做了

發布日期:2020-04-01 點擊數:129
在國內旅游地產已經發展了二十多年了,旅游行業似乎已經對于旅游地產充分的熟悉和掌握了,但在小編看來,還有很多人對于旅游地產根本一點都不了解,只知道一味的跟風,其實旅游地產的定義是更加側重于度假旅游的,其主體還是旅游,地產也只是一個延伸而已,而非地產成為旅游地產項目的主角。然而,近年來出現的一些政策導向和市場表現讓很多人對旅游地產(現在很多人趕時髦,用上了“文旅地產”這個詞)產生了疑慮,甚至政策面、地方政府、部分市場人士對旅游地產產生了排斥現象。

問題出在哪里?主要是過去一些年里一些開發商打著做旅游的旗號,找政府拿到地后卻一門心思蓋房子,蓋完房子就不管旅游了,最多糊弄一下,長此以往,政府就不耐煩了,甚至在相關政策里面直接表達出對旅游地產的警覺和排斥。
說實話,政府、政策這么做,也是開發商活該倒霉。舉個例子前些年在西南某省會一口氣向當地政府要了數千畝地,號稱是做旅游地產,結果拿到地以后,把土地分為三大板塊,一塊做了高爾夫含別墅,一塊做了一個歐陸小鎮,其實就是房地產,這些都賺錢了,還有一塊幾百畝,承諾做一個主題公園,結果房子賣完了,開發商撂挑子了,說我做不了旅游,直接把這個小小的旅游項目丟回政府了。這不是“店大欺客”,這是“客大欺店”,騙著住了人家的店,還賴賬,政府沒辦法,只好把這塊地重新轉讓給一家當地的小企業。當然這是十幾年以前的事了,現在恐怕沒有人敢這么干了,政府也絕不會傻到讓房企如此折騰。但直到目前,大量的旅游地產項目仍然充斥著“假旅游,真地產”的現象,比如近兩年來的特色旅游小鎮建設中,這種現象還真的不少。

為什么會出現這種現象?為什么投資者都趨之若鶩地搞地產而對旅游卻總是心不在焉?難道旅游有什么問題嗎?

這就涉及到一個基本問題:旅游地產是什么?不回答清楚這個問題,請好好看看這篇文章吧!

從消費需求角度看,旅游地產是一種以滿足城市居民休閑度假慢生活消費為目的的第二居所度假型產品。第二居所當然是針對第一居所的概念來的,所謂第一居所就是指一個家庭通常在城市內部日常居住的住房。而第二居所通常是指一個家庭在滿足了日常居住的條件下,為了提高生活品質,在城市郊外生態環境良好、具有旅游休閑功能的場所購置的用于度假的房子。對于一個家庭來說,這兩類房子在功能使用上有明顯的不同,我們所說的“5+2”,五天工作,兩天休息,大體可對應這兩類住房,第一居所是與在城里5天工作配套的,第二居所是與在城郊2天休息配套的。前者顯然是剛性需求,后者似乎有點奢侈性需求的味道,但是,從社會進步、消費升級的視角看,第二居所的剛性需求特點也日益明顯了。我的基本觀點是:一個高品質的城市家庭,在城居及工作之余,經常性地外出休閑度假,這是高品質生活的重要表現,外出度假,大部分人是通過住酒店、民宿等方式解決過夜問題,但也有一部分人則是通過購買一套城郊的度假房來解決長期性、穩定性的城郊度假居住問題,這些都是高品質旅游生活的表現,而這些城郊旅游度假區一帶的度假房就是典型的旅游地產產品。

從投融資角度看,旅游地產是現階段推進旅游產業發展的重要的產融結合模式。直白地說就是,當旅游投資面臨融資壓力的時候,房地產的金融屬性得以超常發揮,以房地產項目可便利地獲得銀行開發貸款,并且在正常情況下,蓋房買房,這個流程障礙相對小,可以較快獲得投資收益。這些收益在正常情況下,被用于融資和收益相對困難的旅游項目,以涵養旅游投資,推進旅游業發展。這就是旅游地產的全部奧秘,中國旅游地產的開創性企業華僑城多年來就是這么走過來的。

看到了吧?旅游地產之所以在二十多年里能夠長驅直入式地發展,根本原因就是兩條,一個是消費需求在日益增長,必然強力推進旅游地產項目的發展,另一個是特殊的投融資模式,在旅游地產中,旅游出演的是“產”的角色,而地產不但出演“產”的角色,而且同時出演“融”的角色,通過地產獲得大量信貸資金,房地產在完成度假房產產品建設的過程中,為旅游項目的推進積累了大量開發資金,使得旅游項目可以持續開發建設。
從目前中國旅游業發展的態勢看,這種第二居所式的旅游地產還處在快速崛起的階段,因為中國人均GDP接近1萬美元了,這已經進入到國際公認的休閑度假時代,度假消費的一個重要標志就是過夜者占比明顯上升?,F在各地大力發展旅游,追求的一個重要指標就是提升過夜游客的總量和占比。如何過夜呢?一個是短期性過夜,就是住酒店、住民宿、住房車、住帳篷等等,長期性過夜,就是購買度假房,經常性地前往居住度假。

這種以度假為目的的第二居所是一種高品質的度假消費生活方式,全世界都通行,尤其是發達國家大量存在,目前在中國屬于方興未艾的事業,遺憾的是,由于一些開發商以第一居所的高周轉開發模式推進第二居所度假房旅游地產項目的開發,導致出現一系列的重地產、輕旅游的不良現象,這直接影響到不少地方政府的政策方向,就是開始強化管控,甚至拒絕開發商在旅游項目配置度假房。

這就走到另一個極端了。你想想看,一個度假的地方,不讓投資者建度假房,這個度假區的度假功能就是缺失的,甚至不能稱為度假區。從投融資的角度看,你不讓投資者建房,只讓他搞旅游投資,請問資金從何而來?未來收益如何平衡?這很現實,來不得半點矯情和愚蠢。旅游和地產從某種意義上說,就是旅游業發展中的“產融結合”關系,要求投資者只做旅游,估計很多人只能放棄,因為他明白,這種單做旅游的項目投資,很可能倒在資金匱乏和投資收益不佳的路上。

是不是所有旅游投資都必須依賴地產呢?是不是所有旅游投資都融不到資呢?是不是所有旅游投資都難以獲得良好收益呢?不是的,大約有10%的旅游投資可以獨善其身,其他90%的旅游投資存在不同程度的單獨投資風險,這已經被大量事實證明了,因此投資者并不傻,他們希望以旅游地產的形式介入旅游開發,是一種具有地產融資性質的開發投資模式,是符合當下中國旅游業發展的現實的,政府要做的并不是阻止旅游地產模式,而是對“假旅游,真地產”的開發行為進行打擊,對“弱旅游,強地產”的行為實施嚴格監管。阻止了旅游地產,就是阻止了一種旅游業的大趨勢,就是阻止了一種在旅游業發展中依托市場化出現的特殊的“產融結合”的發展模式。

行文到此,小編想說的是:珍惜手中的旅游地產開發機會吧,再也不要搞什么“假旅游,真地產”了,連累了旅游地產的名聲不說,關鍵是你的機會可能沒有了,任何政府都不會縱容你借助旅游名義拿地,卻在上面只管蓋房子,千萬不要再干這種竭澤而漁的蠢事了。

此文來源于網絡整理+個人觀點,綠道聯合旅游規劃設計院http://www.hotelbooking99.com/,如需轉載請說明出處!上一篇:一個旅游景區規劃設計成功與否得看這6點下一篇:【綠道案例】遵義游樂園——黔北最大的游樂園

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