康養項目規劃有哪些要點呢?

發布日期:2020-11-24 點擊數:118
康養行業被很多大佬認為是未來發展的一個風口,為何?大家可以看看近幾年我國老齡化正在加速,而且這次疫情的影響,讓人們對于健康有了高度的認知??店栱椖坑卸喾N,很多小白可能有些不是很明白,仗著自己有資本,大量資金流入康養市場,結果不是賠錢就是倒閉。想要做好康養項目,下面這幾點是非常重要的。

一、“產業為本:外部找機會,內部找可能,定位最適業態組合結構”

康養地塊規劃的第一步,是在外部可能性和內部可行性分析基礎上,思考“落什么內容”的問題,涉及三個層面,從最適產業機會,到最適業態選擇,到最佳業務組合。

1、最適產業機會:從宏觀國際投資熱點和全國產業演變趨勢、中觀區域產業環境與市場契合度到微觀項目地塊區域環境與開發限制條件,沿宏觀-中觀-微觀三個層面,正向分析產業最大機會點,反向篩選項目最適可落地產業;
2、最適業態選擇:基于產業條線篩選,細化分析產業下屬二級業態內容,結合項目本身在土地限制、政策紅線、生態紅線、開發建設難度、市場競爭風險點的各項“減值”因素,最大化規避短板與風險,最大化迎合項目優勢,選擇項目可落地最適業態;

3、最佳業務組合:確定了最適產業及下屬最適業態后,另一個至關重要的問題,便是綜合衡量與設計業態之間的最優組合,誰為主、誰為輔,誰做價值做品牌、誰做利潤做客流,業態組合要求相互低成本高效銜接基礎上,最大化明確相互分工。

二、“創意為魂:內部定屬地化特色,外部定差異化符號,打造特有市場品牌”

康養地塊規劃的第二步,是在產業機會選擇與業態組合結構設計基礎上,利用策劃設計方法論,深度結合內部屬地化特色元素,融合創意理念,思考和回答“怎么落地”,解決康養地塊類項目面向市場的“差異化引力”問題。

1、深挖內部屬地化特色元素:康養地塊項目差異化創意,要根植于項目地塊本身的屬地化特色元素,如中醫藥資源、符合康養指標的環境、帶有康養功能的歷史文化、具備康養產業基礎的區域環境等,從自身“最長板”出發,始終圍繞自身差異符號梳理吸引力內核;

2、定位外部差異化市場機會:在內部差異化吸引力元素確認后,對照分析目標市場需求特征與競合機會,用最受市場歡迎的產品形態、營銷方式、品牌形象、符號特征,融合粉絲經濟、網紅效應、話題營銷等現代營銷手段,塑造市場端差異化競爭力;

3、圈層思考市場差異化引力:以內部屬地化特色吸引力內核、外部市場差異化競爭力為兩端,結合目標客戶分層,內部圈層式思考項目梯隊化吸引力,如面向老年群體的“醫護”吸引力,面向中年群體的“康養”吸引力,面向年輕群體的“養樂”吸引力等。

三、“金融為器:以短期項目開發投資與長期成本回收獲利為目標,資金切入,資本撬動”

康養地塊規劃的第三步,便是在落地內容和創意落地形式確定后的項目“如何賺錢”的問題,分為短期開發融資,以及長期回收獲利兩個層面,前者是大多數客戶首要關注的問題,而后者正是決定項目未來運營成功與否的關鍵外化指標。

1、資金獲取能力撬動項目開發投資:以康養產業為契機,迎合現有市場投融資熱度,在資金獲取層面,從政策補貼、政府專項債、地方產業引導基金、企業投資基金等多個層面,利用康養產業內的養老、康復等熱點業態,爭取項目融資,啟動前期開發;

2、資本運營能力決定長期回收獲利:在長期成本回收和經營獲利階段,康養地塊類項目基本屬于復合業態范疇,投資高回收期長成為客觀事實,如何通過資本運作方式提前回收資金成為項目運作關鍵,如整租代收、會員體系、售后返租、保險金融、消費信托等形式,均稱為康養地塊類項目資本運作的有效途徑。
四、“運營為基:統籌管控,專業運作,貫穿項目全過程的關鍵致勝要素”

康養地塊規劃的第四步,便是從項目開發調研開始貫穿始終的項目運營管理,在“落什么內容”、“怎么落地”、“如何賺錢”之后,回答項目“誰來做怎么做”的問題。

1、統籌管控模式:康養地塊類項目開發,一般規模較大、業態較為綜合,其運營與管理往往超出投資開發商的能力范疇,需要設計多層面、多業態的綜合管理能力。因此,作為投資開發企業,在項目運營管理階段需要明確自身的角色定位,是做統籌管控方,還是做專業運營方,其需要的資源能力與背后的運作模式各不相同;

2、專業運作落地:除了統籌管控之外,康養地塊類項目的運營管理,缺不了細化內容的專業運作能力,可參考平臺管理模式下的品牌合作、專業合作來完成,背后便是投資方、開發方、運營方之間的合作關系與模式的設計,如股權合作、基金合作、合資合作等方式。

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