文旅地產規劃和運營應該怎么做?

發布日期:2021-02-26 點擊數:187
近年來,文化旅游產業風頭正勁,從市場增長到國家政策再到產業投資,已成為引領我國消費升級的主要引擎。在新時代全球化和城鎮化背景下,文化旅游產業正呈現全球化、區域化和產業化的新趨勢,新場景、新技術、新產品、新模式帶來“文旅+產業”的異彩紛呈。這些,也為文旅產業策劃、文旅地產開發提供了豐富的創新素材和資源。文旅地產規劃和運營應該怎么做?

一、尋找差異化:注入特色文化內涵

“注入特色文化內涵”就是尋找項目的核心競爭力和策略方向,這個是基于項目所在周邊或者城市的的高度、文化、生態的結合,形成項目最大的優勢。“注入”的關鍵就是整合資源,就是將文化資源、功能、產品創新等關聯起來。
從策略上將,特色文化是一個項目的長板理論。項目都要能夠找到自己的核心價值,充分宣傳。而特色文化也就是一個項目“混”,只有清楚了“魂”在哪里?個性在哪里?核心競爭力在哪里?可持續發展依憑的東西在哪里?項目才有了唯一性、排他性、權威性的東西,就是必須要找到項目一個的“魂”。這種找魂的能力正是我們飆馬商業地產顧問機構的核心能力之一。

二、政市融合:政策+市場

所有的房企開發商首先就是要了解市場的變化,結合自身的優勢和基礎條件,然后在開發相同產品的同時去整合經驗,探索探索創新,尋找自己合適的產品研發模式,開創自身的文旅開發運營品牌。然后就是緊跟政策,開發項目也不是一頭盲目自顧不暇的做產品搞創新,也要時刻關注政治,以及政府發布的相關文件,迎合政府全局把控和宏觀調控,從而內外一起發力內外一起發力,為文旅項目的發展保駕護航并提供相應支持,包括規劃、土地、交通、市政、稅收、專項資金、旅游營銷等支持。那樣項目開發商與政府能夠搭建一座共贏的橋梁。

三、三思而后行:思長遠+思品牌+思實力

任何一個文旅地產項目的開發都是一個非常大的工程,不管是哪個企業或者政府作為開發商去招商和尋找合作伙伴,還是轉型轉型進入文旅地產領域的企業,都必須要三思而后行,要做到思長遠、思品牌、思實力。

思長遠方面,首先先你要區別是作為企業未來長期持續發展的戰略型項目還是嘗試探索做文旅地產的短暫策略型,還是以房地產的概念只是單純尋求拿地、建房然后銷售快速獲得利益。然后就是思品牌,隨著社會消費水平的增長,打造一個品牌光有靠錢砸可沒用,必須要學會打造精品品牌,有自己的特色優勢,而且還要有座精細特色產品的能力,同時在有明確的戰略方向的同時,具備一流的操作能力,包括執行力和整合全球資源的能力。最后就是開發一個文旅項目前期需要有巨大的投入,企業是否擁有前期投資,中前期有持續投資的能力是關鍵,所以企業必須要認真思考自己是否有這樣相當的實力。

四、開發三部曲:策劃、規劃、執行

先策劃再建設已經是所有地產行業的標準動作,很多文旅項目的失敗,就是因為缺少合理的策劃,政策來說一個項目的標準流程應當具備三個流程,即:策劃、規劃、執行。

1、策劃
項目的開發,所有企業內部從開始的想法到會議討論,最后與政府溝通進行前期謀劃拿地,通過對自身的了解特點形成項目開發必要的前期準備。

2、規劃
一般的企業開發都會有自己的策劃團隊,當然也有找國內外知名的策劃咨詢機構進行項目方案的規劃,專業的策劃機構往往會拿出一個甚至幾個策劃方案,指導項目規劃設計運營;策劃主要解決項目的“特色、功能、價值、模式、文化”等文體,從而大幅度提升項目在政府、市場方面的關注和吸引,塑造企業良好口碑和品牌效應。
3、執行
最后就是選定專業策劃機構給出的方案,根據方案策劃進行定量化,將項目按照方案進行精細化的技術規劃,落實圖紙,開始整合公司資源,擬定具體的工作計劃,把這個項目建設開始執行開來,這樣可以最大化的規避無腦操作和尋找差異化的問題。

五、運營>銷售

文旅地產的項目最主要看重的就是長期的運營,一個好的文旅項目,肯定離不開一個優秀的運營團隊,雖然項目的前期,主要是運作項目內部能夠銷售的產品,達到快速回籠資金的目的,但是對于文旅地產,銷售完部分產品僅僅是開始,對于文旅地產而言,缺少客戶是項目常態,因此要做好打持久戰的準備。旅客來自五湖四海,這才是決定旅游地產項目去化速度的真正因素。

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