田園綜合體規劃開發遇到的土地問題

發布日期:2021-07-21 點擊數:209
作為休閑農業或田園綜合體用地的門類存在多樣性,包括農民自有住宅、閑置宅基地;農村集體建設用地;四荒地,荒山、荒溝、荒丘和荒灘;城鄉建設用地增減掛鉤;對投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等。但也存在多條用地紅線:不得占用基本農田、不得超越土地利用規劃、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍。

據了解,目前有些田園綜合體建設采取的規避辦法是:用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;以建設臨時生產用房名義進行修建;建筑采用架空結構,以滿足不破壞耕作層的要求;修建木屋或鋼架房,即使查處也能低成本拆除;以建設溫室大棚的方式建餐廳;用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。當然,以上“擦邊球”方法存在較大不確定性風險,建議必要建筑設施應通過立項審批,申請建設用地。但這一辦法實施起來相對困難,且拿地費用也相對較高。
目前,田園綜合體的主流土地獲取方式有四種:采用土地銀行的方式;建立以土地股份為基礎的合作社;農村閑置宅基地及廢棄園地的指標整理與農林復墾;土地置換、租賃、入股聯營等。但這其中也有挑戰。

政策方面倒是呈利好趨勢。對農村新產業新業態發展,政府已予以了用地支持,并探索建立保障機制。2018年的一號文件提出,允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地采取入股、聯營等方式,重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合發展;完善農業用地政策,積極支持農產品冷鏈、初加工、休閑采摘、倉儲等設施建設。

也有專家認為,宏觀政策利好下,田園綜合體的土地依然還存在難題。這包括我國農民戶均經營土地少,多為一家一戶小規模經營,形成較為零散的地塊,對田園綜合體大面積的土地利用形成制約。也就是說,田園綜合體的大量用地要獲得很多農民的許可,利益主體眾多且復雜多樣化,對農業農村發展項目建設的積極性各有不同,一旦未達成統一意見,整個項目建設將受到不利影響。

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