發展文旅地產的3大困境

發布日期:2021-08-27 點擊數:76
伴隨著旅游市場和房地產業的發展,中國文旅地產的市場規模逐漸做大。但由于受經濟周期影響大、對運營能力要求高。文旅和地產本是兩個不同的概念,文旅地產項目的運營也與房地產項目的運營有著本質區別。且與以往相比,文旅地產面臨的挑戰仍然存在,甚至更大。今天咱們來說一下發展文旅地產的3大困境。

1、“地產先行”模式受到沖擊

對于房地產企業來說大多仍采取“房地產先行、帶動后續開發和運營;再通過項目運營,提升整體區域價值”?,F階段地方政府會更多地要求企業先行做配套,而不是率先開發房地產項目;在政策上,監管層近年來不斷發文,嚴控主題公園、特色小鎮的房地產化傾向,這也會對“房地產先行”的商業模式帶來沖擊。然而,很多文旅地產項目還處于前期規劃和開發階段,市場尚未出現靠運營實現投資平衡的案例;而已經運營的項目,目前維持運營平衡的,都還是靠地產銷售和門票收入,運營對收入的貢獻非常有限,很多項目甚至在后期運營階段要持續燒錢。

2、缺乏長期運營的耐心

文旅地產不光是蓋房子,往往還包括醫療、養老、服務、交通、安全等各種配套,這都需要長期、專業的運營。文旅項目投資開發周期長,8-10年的時間對資金周轉能力的要求很高。而且有錢還遠遠不夠,文旅項目高度依賴規劃、配套和資源,需要專業而且經驗豐富的運營團隊來經營和操盤。但很多企業往往耐心不夠,尤其在前期房地產銷售結束后,對長期的運營缺乏耐心。事實上,現階段介入文旅行業的房企(不排除有投機和炒作的成分),很多企業都從戰略層面考量,比如能提供穩定現金流(運營成熟階段),有助于品牌形象的傳播等等。但從實際操作情況看,短期內開發商似乎還難以擺脫對房地產業務的依賴,即使一些想徹底轉型文旅的企業,進展也不盡如人意。

3、限購政策影響項目現金流

作為中長周期投資開發的項目,很多文旅項目都要靠地產銷售獲取的現金流來解決資金問題。而目前大多數在售的文旅項目,并不是作為旅居地產在銷售,而是以本地剛需的形式在消化。由于全國大范圍的限購政策,很多文旅地產的客群被嚴格限制,造成大量存房滯銷,使資金回流緩慢,項目處境十分被動。

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