旅游地產專題研究

發布日期:2018-07-30 點擊數:160
引言:
      旅游地產是目前較熱的話題,一方面作為重要的第三產業旅游業在我國持續升溫,受到各界各行的關注,另一方面,房地產業更是我國經濟發展的主要支柱之一,兩者的結合形成新的業態——旅游地產業。旅游地產在旅游規劃設計中越來越被重視起來,不僅僅是旅游項目的重要盈利點,同時對于國家和政府積極響應和貫徹的新型城鎮化建設也起著一定的作用。

一.基礎研究:
      概念及特征、歷程及現狀、發展趨勢

二.概念:
      依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目,可稱為旅游地產。較之一般的住宅,旅游房地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。一般而言,旅游物業除按傳統方式開發經營的酒店和度假村外,具體還包括休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式,以及分時度假、產權酒店、主題社區或景區住宅、養老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品模式。
      旅游地產屬于泛地產概念,具有兩個發展方向,即旅游的房地產化與房地產的旅游化。旅游地(度假區、高爾夫球場、主題公園等)與房地產業在完善功能、增加賣點、提高自身品位的同時,從不同的出發點打造了一種新的復合型業態。

三.特征:
與傳統房地產相比

  
    旅游房地產開發多選擇在風景名勝區,風光秀麗、氣候宜人,同時也注意當地歷史文化氛圍及文脈的開發。傳統房地產處于價位的思考,對自然環境的要求往往不是很高。
 與普通住宅相比,配套設施和服務是旅游房地產關注的重點。旅游房地產項目除為客戶提供完善的日用設施外,同時解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設施及購物、運動、休閑娛樂
運動場地等,也就是為顧客創造一個環境優雅、設備齊全的小社會,優質的服務則形成了旅游房地產專業的酒店管理特色。

   旅游房地產開發的主要功能之一便是滿足人們的度假需求,旅游房地產的開發注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛,營造一種旅游文化,使消費者脫離日常工作壓力,復雜人際關系的困擾,尋到自己的一片凈土,身心得到調節。這遠遠超出了傳統開發對單純住宿條件要求。

◆與其他領域相比

  旅游房地產的經營者以自己優越的房產資源,標準化的服務模式來吸引投資者,然后在經營中獲利,同一房產可以在不同的時段租借給不同的消費者,提高了房產的資金回收效率,對于一般旅游產品而言、投資回收是緩慢的。

      旅游房地產自誕生便具有貴族化色彩,在國外它還是中產階級的消費品。國內旅游房地產的消費者群集中在城市的高收入階層,他們經濟狀況良好,希望擁有較高品位的住宿條件和度假環境,傳統的旅游項目已不能滿足需求。

   旅游房地產在消費時間上可以是多次的,即一次性購買多個時間段或生前永久性(如養老型酒店)的消費權。時權酒店出售的便是每一單位的每一個時間份的一定年限內的使用權。購買分時度假產品的消費者還可將自己的度假權益交換至分布于世界各地的度假村。在旅游業的其他領域,一般是在當時當地購買或提前異地預定產品,而在當時當地消費,不存在儲存消費和期權消費。

 

四.歷程:
【國外】旅游地產起源于房產分時銷售
 
【國內】旅游地產分別經歷了萌芽階段、發展階段、和現今的快速發展階段
 

五.現狀

1.世界度假經濟發展規律表明:

國民人均GDP超過1000美元時,國內就會出現旅游觀光需求;
國民人均GDP達到2000美元,旅游觀光需求向休閑度假需求轉變;
國民人均GDP達到3000美元,休閑度假需求進入高速增長階段;
國民人均GDP達到5000美元,旅游形態開始進入成熟的度假經濟階段。
 
階段 人均GDP(美元) 休閑方式 休閑人群 休閑場地
起步階段 1000~3000
喝茶、打牌等日常休閑為主
普通市民
就近的室內或茶館等
發展階段
3000~5000
溫泉、高爾夫、游艇、生態等主題休閑為主
富裕階層
休閑度假的地產項目、度假景區等
成熟階段
5000~以上
全民、全方位休閑生活
所有市民
休閑主題城區;復合型休閑度假區
  








 
 
表.1

2.隨著旅游從傳統的觀光旅游向休閑、度假旅游發展,旅游地產也向著多元化方向發展:

 
      上海、北京、廣州和深圳是中國旅游中心排名最高的城市,代表了中國三大經濟核心區域。其中,上海和北京在旅游基礎設施和綜合基礎設施方面都排名前兩位,北京的自然風景排名首位,而廣州則在旅游產業基礎上領先,深圳在人文國際化和綜合開放優勢上排名第一。由此,上海和北京的旅游地產大多是旅游商業結合的地產形式,或者是城郊國家級旅游度假區畔地產,而廣州和深圳則以主題社區為主,偏向于國際化。

      天津、南京、杭州、桂林、廈門、大連、青島、蘇州、成都、重慶等城市在旅游中心城市排名中處于第二集團,這些城市大多是穩定的區域旅游中心,一些專門旅游城市如大連、青島、杭州等已演化成綜合型旅游中心城市。在這些城市進行旅游地產的開發投資相對較小,可利用的自然風景資源優勢較強,是目前旅游地產開發的重點地區。

      沈陽、西安、泉州、溫州、中山、煙臺等城市在旅游中心城市排名中處于第三集團,這些城市旅游綜合基礎一般,但都有個別突出優勢,如沈陽、西安的旅游市場大,中山的開放程度高,煙臺的政府重視度高。這些城市的旅游地產開發要依托各城市的旅游特色,開發類型可選擇度較低,然而也有投資小,擴展空間大等優勢,是不少開發商尋找新契機的不二選擇。 

   常州、紹興、合肥、南昌、長沙、嘉興等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集團,這些城市旅游特色不突出,自然風景資源也不夠獨特。然而,近段時間以來中國的城市對于旅游發展都寄予了較高的期望,投入大量資金,這些暫時處于落后的城市也有非常大的增長空間,一些中小型房地產企業可以在這些城市進行小規模的旅游地產開發,不僅提升城市的旅游形象,也可取得一定的經濟效益。 
 

六.發展趨勢
  不同的資源,不同的土地屬性,不同的開發商背景,都會影響項目的體量和規模。從國內目前的發展趨勢來看,項目規模正從小體量單一性逐漸轉變為大體量多元化特征??臻g規模并不能單純的以占地面積和建筑體量來衡量,更多的需要考量不同層次的產品特征和組合方式。就目前旅游地產的發展現狀而言,占地面積正在逐漸擴大,一方面,不斷增長的土地價值使得開發商更愿意在項目開發之前先行圈地,且土地越多越好;另一方面,在累積了多年開發經驗的情況下,很多開發商都有著較強的開發自信,在不斷擴大其開發項目體量的前提下,在產品組合方面,通過不斷創新的產品形態,進行合理有效的整合,在“全”的基礎上,不斷地創新。在旅游地產大規模開發的發展趨勢之下,也開始逐漸演化為大型區域的經濟開發,由旅游地產主導的旅游產業和旅游相關產業,逐漸支撐起地區的人口、經濟的發展,并通過復合型的旅游地產開發,不斷提高土地價值,催熱區域經濟發展,再反作用于地區產業經濟的進步,也就是大旅游地產的概念。在這樣的發展趨勢之下,空間規模從“小而精”到“大而全”的復合型發展趨勢將越加明顯。

      對于傳統旅游地產開發而言,選址通常會在兩類資源較好的地區,一類是自然資源較為豐富的地方,如山、湖、海、河周邊,這些地區通??諝廨^好,環境優美,位于城市近郊,具備離城不離塵的特征;另一類是人文資源豐富的地區,如古城遺址、古村落等,此類地區通常人文底蘊濃厚,歷史厚重,充滿文化氣息,在地方人群中引起強烈的內心共鳴,加之自然資源越來越稀缺,且人們對于人文歷史的追求不斷增強,因此,依托人文資源開發旅游地產成為一種新的發展趨勢。另外,從城市經濟發展的角度來考慮,在有限自然資源的經濟欠發達地區發展旅游地產,對于經濟不很發達的地區、相對貧困的地區,地方政府為了提升當地的經濟發展和房地產開發商進行了有效的合作,帶動區域的招商引資以提高經濟實力;其次是在缺乏自然資源的經濟發達城市發展旅游地產,地方政府可以由房地產開發商進行土地招標,以完善城市周邊基礎設施的建設,豐富商業配套。城市兩極甚至多極開發的戰略布局,將成為今后旅游地產選址的主要方向。

      有效地整合區域各方資源,增強關聯效應,開發形式多元化,從單純的旅游資源依托型轉變為共生型,強調各種資源的有效融合。旅游地產的開發投資行為特征已不是單純的地產投資活動,它對社會文化的促進、生態環境的保護、土地資源的利用等各種層面的影響,均會受到社會輿論的關注;隨著旅游地產進一步擴張,隨著資源價值不斷異化,導致我們隨著資源本身的多樣化,對旅游地產本身的內容和項目設計的進一步多樣化,導致旅游地產操作上和運作上都需要結合資源本身的特點來設置出有吸引力的主題和內容,吸引潛在的市場和消費者。

      面對專業化程度越來越高的房地產開發,僅靠開發企業和設計單位已經難以滿足復雜的開發系統工程,加之旅游地產的規模龐大,系統繁雜,現有的腦庫已經遠不夠用,因此,專業顧問公司的作用就顯得非常明顯,尤其是在設計方介入之前,顧問公司可以起到指導性的作用。由于顧問公司經驗豐富,專業化程度高,在整體定位、市場調研、客戶研究、產品建議等方面都能提出專業且合理化的建議,同時顧問公司在平衡如開發商和政府、開發商和設計院等各方關系上都能起到特殊的作用。因此,多腦驅動的頭腦風暴將成為行業發展的主流趨勢!

七.發展模式

      旅游地產開發模式中的賣地滾動發展模式以南國桃園旅游度假區為代表。南國桃園開發初期,缺乏必要的基礎設施建設資金,如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力,只能出賣相當一部分土地,以賣地收入來啟動開發,度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后,獨立開發度假酒店、度假別墅和公寓。
      等過了“初期啟動”這條河,發展壯大完成必要的度假基礎設施配套以后,南國桃園又從當初買地者手中回購部分土地控制起來,滿足后續升級發展的需要。這種依靠賣地滾動發展的模式,在資金困難的情況下,有利于度假地的快速啟動發展,使旅游房地產與度假地同步增長,但是不足之處也很明顯:
1、這種類似工業園將“生地催熟”的做法,有可能造成過度城鎮化,與高品質度假環境相悖,導致度假地的退化;
2、隨著度假區環境的完善、土地的升值,回購原來切塊零賣的土地難度越來越大;
3、最初引入的開發商魚龍混雜,開發的旅游房地產質素良莠不齊,規劃控制與協調難度大,給度假區進一步提升整體品質埋下隱憂;
4、隨著無地可賣,度假地的維護管理資金將成為無米之炊,公共環境與品牌的維護將難以為繼。從發展的角度來看,這種“借橋過河”的策略是難以持續的。
 

      旅游先行帶動房地產模式不依附原有的旅游資源、旅游景區,往往先投入巨資,專注于搞大型旅游項目開發,營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區,改善區域基礎設施條件和環境質量,提升知名度,靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流,將生地變成旅游熟地和旺地,引起景區附近地產升值,再趁勢搞房地產開發。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區。
      華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園,將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城,為自己創造出區域性旅游資源優勢,再以此為依托,開發高質量的旅游主題房地產。其發展道路是:旅游起步—優化環境—帶旺地產—全面發展,是旅游與房地產良性互動的典型。從結果來看,華僑城城區旅游房地產采取的是一種混合功能的概念,實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局,把住宅、旅游及相關的設施與服務整合在同一空間內,實現房地產開發與旅游景觀開發高度融合,房地產成為景觀的有機部分,景區環境又深化了房地產的旅游內涵,建成集旅游、度假、文化教育相關的特色商業與高檔居住為一體的花園城市綜合社區。

      以廣東省南海市西岸旅游度假區為代表。西岸旅游度假區地處珠三角邊緣,開發以前,稱得上環境優美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發展愿望導向下,西岸度假區發展的思路過于倉促。在政府主導下,在未能形成有特色、有份量的旅游項目和良好的配套環境前,就圈出大片用地,倉促上馬大規模開發房地產,結果只能是本末倒置、損失慘重。因為位置、交通條件的先天不足,西岸想走賣地搞旅游房地產來帶動度假區整體發展的路子難度很大。雖然當年曾經風光一時,但如今已債臺高筑,舉步維艱。改變思維、找準大的方向,明確戰略大政方針,回歸旅游的本位,乃是其當務之急。

      以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點——陳村花卉世界周邊,是珠三角典型的第二住宅社區。這里生態良好,環境優美,地段獨特性強。當地政府抓住佛山行政調整、城市更新升級的機遇,通過出讓這塊特定土地的開發經營權,引入實力強大、經驗豐富、管理成熟的開發商——廣東房地產名牌碧桂園集團來整體開發運作該項目。項目采取完全的市場化手法,其投資、規劃、設計、建設、經營、管理一條龍,全部由碧桂園自行統籌承擔。在此種模式下,當地政府只要控制宏觀層面政策方向,具體的市場運營是投資者的事。此項目不論最后成敗如何,可以說都是市場選擇的結果,碧桂園這種“整體打造,全面配套,政府搭臺,企業參與”的城鎮運營,創造旅游房地產大規模、高水準開發的范例,取得政府、社會、企業三贏的理想效果。

 
東部華僑城

      東部華僑城是國內首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態探險等主題于一體的大型綜合性國家生態旅游示范區(中國國家旅游局和國家環境保護部聯合授予),體現了人與自然的和諧共處。

1.功能規劃——主題項目突出自然景觀和文化品味,體現“生態其外,文化其中”的特色理念
 
大峽谷:生態旅游文化
以森林、陽光、大地、河流、太空為主題的游樂中心
重在娛樂與享受:規劃峽灣森林、紅酒小鎮、中心廣場、發現之旅、地心之旅、未來之旅、海洋之旅和云中部落等8大主題區域
新奇體驗:叢林纜車與觀光小火車

茶溪谷:休閑度假旅游文化
以茶、禪文化為主題的綠色生態旅游區
重在休閑與怡情:包括茵特拉根小鎮、茶翁古鎮、三洲茶園和濕地花園等4個游覽區,體現了西方山地小鎮的風情、東方茶禪文化的融合、嶺南茶園的幽雅和濕地花海的浪漫
新奇體驗:制茶過程

云海谷:戶外運動旅游文化
以高爾夫運動為中心、以戶外奧林匹克運動訓練基地和野外拓展訓練基地為兩翼
重在運動與品味:占地2.5平方公里,云中揮桿,海天一色——擁有2個18洞高爾夫球場
新奇體驗:云海奇觀、懸崖飛瀑


 2.功能規劃——配套項目包括酒店、服務、文化一應俱全
瑞士文化主題
共有300個房間,花園式大堂和城堡式總統套房堪稱一絕
配套設施齊全,擁有宏偉的哥特教堂式的哥特吧、提供全天侯餐飲服務的茵特拉根咖啡廳、精致的湖逸軒中餐廳,別具東瀛情懷的日本餐廳和依湖而建的意大利花園餐廳等特色餐飲以及酒吧、商務宴會、浪漫婚宴和健康會所、提供24小時全程私人管家服務的豪華客房等。

擁有6000㎡的室內SPA中心,5000㎡的露天山泉SPA和山地小木屋
利用三洲田蘊含豐富礦物質的地下泉水提供特色水療、健康護理和餐飲服務
擁有以活力休閑為主題的活力SPA、歐洲SPA風尚、亞洲SPA風尚、女子SPA風尚、足部SPA等多種服務。

 
節目表演
榮獲首屆亞洲青年藝術節金獎的《天禪》
情景山地歌會《天籟》  
濕地花園音樂舞蹈組合秀 
多媒體歌舞演藝、景點表演、節慶活動與相關配套服務產業構成了東部華僑城特有的藝術文化產業。

3.功能規劃——地產項目天麓,依托主題生態公園的低密度山海大宅
 
概況:
占地732萬平方米,總建筑面積20萬平方米
分為七個區,分布在“三谷”的不同區域
與山、海、林、球場等景觀和資源和諧融合
世界建筑大師理查德•邁耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港許李嚴等全球頂尖公司的原版演繹
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